Tư vấn: Thẩm định dự án chung cư mini cho Thuê

[Brian92]

Em chào các bác,
Em đang tính mua miếng đất tầm 60m2 xây dựng khoảng 10 phòng chung cư cho thuê. Nhờ các bác tính giúp em với ạ.

 

[Hoàng Tuấn 868]

Em chào các bác,
Em đang tính mua miếng đất tầm 60m2 xây dựng khoảng 10 phòng chung cư cho thuê. Nhờ các bác tính giúp em với ạ.
Tiền đất khoảng 4 tỷ, xây dựng 4 tỷ.
Tổng vốn tầm 8 tỷ đồng.
Trong đó dự kiến vay 70% với lãi suất 12%/năm trong 10 năm.
Giá cho thuê 4tr/phòng/tháng.
Thời gian xây dựng 8 tháng

Mình tính là tạm chờ hết dịch Covid-19 đã.

 

[Brian92]

Mình tính là tạm chờ hết dịch Covid-19 đã.

 

[VetMini]

Kế hoạch cái mốc xì.
Bài toán này rõ ràng là bài tập.
Thực tế mà tính ngây thơ như vầy thì vỡ nợ lâu rồi. Đâu còn cái số vốn 30%*8 tỷ (2 tỷ tư) nữa.

Bài tập của thầy/cô không hề biết gì về đầu tư cho nên còn thiếu nhiều chi tiết về dao động các con số:
1. Chi phí:
1.1. chi phí sửa chữa, quản lý
1.2. thuế
1.3. ...
2. Các con số dao động về doanh thu:
2.1. tỷ lệ phòng trống - đâu phải lúc nào cũng cho mướn đặc cứng
2.2. mức tăng (%) tiền mướn mỗi năm (hoặc 2 năm?). Ít khí thấy hợp đồng mướn 10 năm giá nhất định.
3. Thời gian:
3.1. Lúc nào thì bắt đầu tính tiền lãi ngân hàng? Lúc mua đất thì hụt 1,6 tỷ. Tức là bắt đầu tínhn thì chỉ nợ nhiêu đó, mỗi chu kỳ trả tiền cất nhà mới phải lấy thêm từ ngân hàng.

Nếu thực bụng muốn đầu tư thì chịu khó kiếm chuyên viên tính giùm đi. Trước mắt thì ngây thơ kiểu này chỉ có nước làm đại rồi phó mặc số trời.

 

[ptm0412]

haha, giờ dòng tiền đang có nên tranh thủ lên kế hoạch bác ơi

Chỉ có 1 cục tiền chứ làm gì có dòng tiền. Dòng tiền (cashflow) phải có khoảng thời gian, mỗi kỳ (period) tháng/ năm phải có con số vào/ ra mới gọi là dòng chảy. Chỉ có 1 cục thế kia thì rớt cái đùng và mất tăm.

 

[VetMini]

Chỉ có 1 cục tiền chứ làm gì có dòng tiền. Dòng tiền (cashflow) phải có khoảng thời gian, mỗi kỳ (period) tháng/ năm phải có con số vào/ ra mới gọi là dòng chảy. Chỉ có 1 cục thế kia thì rớt cái đùng và mất tăm.

Bạn có xem truyện "Thả Vỏ Quýt, Ăn Mắm Ngấu" (Khái Hưng, tập truyện Đội Mũ Lệch) chưa?

Rất có thể đây là thủ đoạn gài mồi. Chỉ làm bộ như sắp đầu tự, dụ bà con hùn hạp.
Bài #4 ở trên tôi ngụ ý: cái ý tưởng đầu tư này rỗng tuếch. Được nảy ra từ một kiến thức căn bản tài chính học lóm quán cà phê.